מה זה מחזור משכנתא ואיך הורים יכולים לחסוך בענק?

ההחזר החודשי של המשכנתא הוא אחד הסעיפים המשמעותיים ביותר בתקציב המשפחתי, ולעיתים הוא עלול להכביד, במיוחד כשיש ילדים וההוצאות רק הולכות וגדלות. אבל רבים לא יודעים שאפשר לשנות את תנאי המשכנתא גם באמצע הדרך. מחזור משכנתא מאפשר להורים להתאים את ההלוואה למצב הכלכלי הנוכחי, להפחית ריביות, לקצר תקופות ולחסוך אלפי שקלים לאורך השנים. רוצים להבין איך זה עובד ולבדוק אם גם לכם זה כדאי? הישארו איתנו.

מה זה מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים שונים. בפועל, זה שילוב של שתי פעולות: נטילת הלוואת משכנתא חדשה, והחזרת מלוא סכום המשכנתא הקיימת בתשלום אחד (פירעון מוקדם) מכספי ההלוואה החדשה.

התהליך מאפשר לנצל שינויים בתנאי השוק או במצבכם האישי כדי לשפר את תנאי ההלוואה, להוזיל את ההחזרים החודשיים או לקצר את תקופת ההחזר.

מה כולל התהליך?

תהליך המחזור כולל בחינה של המשכנתא הקיימת, חיפוש אחר תנאים טובים יותר, קבלת משכנתא חדשה וסגירת המשכנתא הישנה. הבנק החדש או הקיים יבדוק את הזכאות שלכם, יציע תמהיל מסלולים חדש ויבקש את כל המסמכים הדרושים, בדומה לתהליך לקיחת משכנתא ראשונה.

ההבדל בין מחזור פנימי לחיצוני

קיימים שני סוגים עיקריים של מחזור: פנימי וחיצוני. מחזור פנימי מתבצע באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית. היתרון העיקרי הוא פשטות התהליך והעלויות הנמוכות. מצד שני, הבנק עשוי להציע תנאים פחות טובים כי הוא יודע שאתם כבר לקוחות קיימים.

מחזור חיצוני כולל העברת המשכנתא לבנק אחר. התהליך מורכב יותר ודורש הגשת מסמכים רבים, שמאות חדשה ורישום בטחונות. אבל הבנק החדש מעוניין למשוך אתכם כלקוחות ולכן עשוי להציע תנאים אטרקטיביים יותר.

מי זכאי למחזור משכנתא?

כל אדם שנטל משכנתא רשאי עקרונית למחזר אותה, אך ישנם תנאים בסיסיים שצריך לעמוד בהם.

תנאים בסיסיים לזכאות

כדי לבצע מחזור משכנתא, הסכום שנותר לתשלום חייב להיות לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי. כלומר, אם לקחתם משכנתא של מיליון שקל, אתם יכולים למחזר רק אם נותר לכם לשלם לפחות 100,000 שקלים.

דרישות הבנק למחזור

הבנק יבחן אם אתם עומדים בדרישות הנוכחיות לקבלת משכנתא. זה כולל בדיקת יכולת החזר, בדיקת היסטוריה פיננסית ועמידה בהגדרות הרגולציה העדכניות. שימו לב שאם חלו שינויים לרעה במצבכם הפיננסי, הבנק עלול לדחות את הבקשה או להציע תנאים פחות טובים.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

ירידה בריבית במשק

הסיבה המובילה למחזור היא ירידה בריביות במשק. אם לקחתם משכנתא בתקופה של ריביות גבוהות והיום הריביות נמוכות יותר, תוכלו לחסוך סכומים משמעותיים. בדקו את הריבית הנוכחית שלכם והשוו אותה לריביות בשוק.

שינוי במצב הכלכלי האישי

אם המצב הכלכלי שלכם השתפר וכעת אתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי, מחזור יכול לאפשר קיצור של תקופת ההלוואה וחיסכון משמעותי בריביות.

לעומת זאת, אם המצב הורע ואתם מתקשים בהחזרים, מחזור יכול לאפשר פריסה ארוכה יותר והקטנה של ההחזר החודשי.

סיום תקופת ריבית קבועה

נקודת זמן אידיאלית למחזור היא כאשר מסתיימת תקופת ריבית קבועה במסלולים משתנים. בנקודות אלו אין עמלת פירעון מוקדם, מה שהופך את המחזור לכדאי יותר.

תהליך מחזור משכנתא – צעד אחר צעד

בירור ובדיקה ראשונית

ראשית, בקשו מהבנק דוח יתרות מפורט של המשכנתא הקיימת. הדוח צריך לכלול את גובה ההחזר החודשי, יתרת ההלוואה, התקופה שנותרה, שיעורי הריבית, ומידע על עמלות פירעון מוקדם.

לאחר מכן, בדקו את ריביות השוק הנוכחיות והשוו אותן לריבית שלכם. אם הפער משמעותי, המשיכו לשלב הבא.

הגשת בקשה וטיפול בניירת

פנו לבנק שלכם ולמספר בנקים נוספים לקבלת הצעות. הגישו את המסמכים הנדרשים: תלושי שכר, דפי חשבון, אישורי נכסים וחובות. במחזור חיצוני תידרש גם שמאות חדשה לנכס.

אישור וחתימה על תנאים חדשים

לאחר בחירת ההצעה המתאימה, תידרשו לחתום על הסכם ההלוואה החדשה. הבנק יעביר את הכסף לסילוק המשכנתא הקיימת, ואתם תתחילו לשלם את ההחזרים החדשים.

זכרו לעדכן את ביטוחי המשכנתא בהתאם לתנאים החדשים ולתקופה המעודכנת.

עלויות מחזור משכנתא

עמלת פירעון מוקדם

העלות המשמעותית ביותר היא עמלת הפירעון המוקדם או "עמלת היוון". היא נקבעת לפי ההפרש בין הריבית שהתחייבתם לה במשכנתא המקורית לבין הריבית הממוצעת במשק בעת הפירעון. עמלה זו יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, אך במסלולים מסוימים יש נקודות יציאה ללא עמלה.

עמלות נוספות

במחזור חיצוני יש עלויות נוספות כמו שמאות חדשה (600-2,000 שקל), אגרות רישום בטאבו (כ-200 שקל), ועמלת פתיחת תיק (מוגבלת ל-0.25% מסכום המשכנתא או 360 שקל).

יתרונות וחסרונות של מחזור משכנתא

היתרונות העיקריים

החיסכון הכספי הוא היתרון המובהק ביותר. באמצעות הורדת הריבית או שינוי תמהיל המסלולים, ניתן לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

יתרון נוסף הוא התאמת המשכנתא לצרכים המשתנים שלכם – אם זה הקטנת ההחזר החודשי, קיצור תקופת ההלוואה או איחוד חובות.

החסרונות והסיכונים

עמלות הפירעון המוקדם והעלויות הנוספות עלולות לאכול חלק ניכר מהחיסכון. לעיתים הפער בין הריבית הישנה לחדשה אינו מספיק גדול להצדקת המחזור.

קיים סיכון נוסף במעבר ממסלולי ריבית קבועה למשתנה – הריבית עלולה לעלות בעתיד.

טיפים למחזור משכנתא מוצלח

איך לבדוק כדאיות?

חשבו את החיסכון החודשי במשכנתא החדשה וחלקו את עלויות המחזור בסכום זה. כך תקבלו את מספר החודשים שיידרשו לכיסוי עלויות המחזור.

כלל אצבע טוב הוא שמחזור כדאי כשהפער בריביות הוא לפחות 0.5%.

משא ומתן עם הבנק

אל תסתפקו בהצעה הראשונה שאתם מקבלים. התמקחו על הריביות והעמלות והראו לבנק שאתם שוקלים הצעות מבנקים אחרים. הבנק הנוכחי שלכם עשוי להציע תנאים משופרים כדי לשמר אתכם כלקוחות. כדאי להיעזר באיש מקצוע בעל ניסיון שעבר קורס ייעוץ משכנתאות במוסד מוכר. ליווי כזה עשוי לעזור לכם לזהות הזדמנויות ולבחור את המסלול המשתלם ביותר.

שאלות נפוצות

האם אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא?

כן, אפשר למחזר רק חלק מהמשכנתא. אם יש לכם מסלול עם ריבית נמוכה ומסלול אחר עם ריבית גבוהה, תוכלו להשאיר את המסלול הטוב ולמחזר רק את היקר.

מה קורה עם הביטוח בזמן המחזור?

צריך לעדכן את פוליסות ביטוח המבנה וביטוח החיים בהתאם לתנאים החדשים ולתקופת ההלוואה המעודכנת. במחזור חיצוני, יש להעביר את שעבוד הפוליסה לבנק החדש.

מתי לא מומלץ לבצע מחזור משכנתא?

לא כדאי למחזר כאשר עמלות הפירעון המוקדם גבוהות מדי ביחס לחיסכון הצפוי, כשנותרו מעט שנים למשכנתא, או כשהריביות בשוק גבוהות יותר מאלו שיש לכם כעת.

סיכום

מחזור משכנתא הוא כלי פיננסי חזק שיכול להביא לחיסכון משמעותי, אבל הוא דורש בחינה קפדנית ותכנון נכון. זכרו שהחיסכון האמיתי מתחשב לא רק בהפרש הריביות, אלא בכל העלויות הכרוכות בתהליך. השקעה בייעוץ איכותי עשויה לחסוך לכם טעויות יקרות ולמקסם את התועלת מהמחזור.